กองทุนอสังหาริมทรัพย์

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เป็นการลงทุนช่องทางใหม่ที่ผู้ลงทุนมีโอกาสได้รับผลตอบแทนและหลักประกันที่ มั่นคง นอกจากนี้ยังช่วยให้ผู้ลงทุนสามารถกระจายความเสี่ยงได้อย่างเหมาะสม ในอีกด้านหนึ่ง กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จัดได้ว่าเป็นนวัตกรรมทางการเงินที่ช่วยเพิ่มช่อง ทาง การระดมเงินทุนที่มีประสิทธิภาพให้แก่ภาคธุรกิจเอกชน ซึ่งจะเป็นกลไกสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศให้พัฒนาได้อย่างมั่น คงต่อไป

รู้จักกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หรือที่เรียกสั้นๆ ว่า "กอง 1" เป็นกองทุนรวมซึ่งมีวัตถุประสงค์ที่จะลงทุนในอสังหาทรัพย์ที่มีรายได้ประจำ ในรูปค่าเช่า เช่น อาคารสำนักงาน เซอร์วิส อพาร์ทเมนท์ เป็นต้นโดยรายได้ที่ เกิดขึ้นจากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวจะถูกส่งต่อไปให้ผู้ ลงทุนในรูปเงินปันผล โดยผู้ลงทุนจะได้รับผลประโยชน์ในรูปของ

• เงินปันผลจากรายได้ที่เกิดจากการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์นั้น
• capital gain ที่อาจเกิดขึ้นจากการขายหน่วยลงทุนในตลาดหลักทรัพย์

ใครเป็นผู้จัดตั้งและจัดการกอง 1

• บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม (บลจ.) เป็นผู้จัดตั้ง และรับผิดชอบดำเนินการบริหารอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวม
• บลจ.สามารถแต่งตั้งผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ที่มีความรู้แลประสบการณ์ใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาดำเนินการบริหารอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมได้
• ผู้ดูแลผลประโยชน์จะเป็นผู้ดูแลทรัพย์สินของกองทุนรวม ตลอดจนตรวจตราสภาพอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้มั่นใจได้ว่า ทรัพย์สินของกอง ทุนอยู่ในสภาพดี

ลักษณะของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

• เป็นกองทุนปิดและต้องจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์
• มีเงินลงทุนของโครงการไม่ต่ำกว่า 500 ล้านบาท
• กองทุนรวมอาจจัดตั้งใน 2 รูปแบบ
   

รูปแบบแรก กองทุนรวมที่ระบุอสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุนอย่างชัดเจน
หรือ รูปแบบสอง กองทุนรวมที่ระบุเพียงประเภทอสังหาริมทรัพย์และทำเลที่ตั้ง

• ต้องมีรายได้ประจำจากการให้บุคคลอื่นใช้อสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมไม่น้อย กว่าร้อยละ 75 ของรายได้ทั้งหมดของกองทุนรวม
• ต้องจ่ายเงินปันผลให้ผู้ถือหน่วยลงทุนไม่น้อยกว่าร้อยละ 90 ของกำไรสุทธิประจำปี
   

ข้อกำหนดในการลงทุน

โดยที่รายได้และผลตอบแทนของกอง 1 ขึ้นอยู่กับอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนเป็นสำคัญ ข้อกำหนดในการลงทุนของกอง 1 จึงค่อนข้างเข้มงวดเพื่อลดความเสี่ยงในการลงทุนของผู้ลงทุน ดังนี้

1. อสังหาริมทรัพย์ต้องตั้งอยู่ในประเทศไทย
2. มีการศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุน
3. ต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้ว หรือถ้ายังสร้างไม่เสร็จ ต้องก่อสร้างไปแล้วไม่น้อยกว่าร้อยละ 80 ของมูลค่าโครงสร้าง
    อาคาร
4. ต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่น้อยกว่าร้อยละ 75 ของ NAV
5. การซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์จะต้องอิงราคาประเมิน
6. มีข้อกำหนดอื่นๆ เพื่อคุ้มครองประโยชน์ของผู้ลงทุน เช่น ต้องไม่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีข้อพิพาท ต้องจัดให้มีการประกันวินาศภัย 
    เป็นต้น

 
การประเมินค่าทรัพย์สิน

เนื่องจากทรัพย์สินหลักของกอง 1 เป็นอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมิได้มีราคาตลาดทุกวันเหมือนตราสารการเงิน ดังนั้น เพื่อให้ผู้ลงทุนมีข้อมูลที่เป็นปัจจุบันมากที่สุดเพื่อใช้ในการตัดสินใจลง ทุน และทราบถึงมูลค่าทรัพย์สินของกอง 1 จึงมีข้อกำหนดให้

• ในการซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์ บริษัทจัดการจะต้องจัดให้มีการประเมินค่าทรัพย์สินโดยผู้ประเมินค่า ทรัพย์สินที่อยู่ในบัญชีรายชื่อที่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.และเปิดเผยให้ผู้ลงทุนทราบ
• บริษัทจัดการต้องจัดให้มีการประเมินค่าทรัพย์สินโดยผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ซึ่งต้องประเมินใหม่ทุก 2 ปี และสอบทานทุกปี

การเปิดเผยข้อมูล

กอง 1 จะต้องมีการเปิดเผยข้อมูล การเสนอขายหน่วยลงทุน การลงทุนในทรัพย์สินและสารสนเทศต่างๆ ต่อผู้ลงทุนดังนี้

• หนังสือชี้ชวน และรายละเอียดโครงการ
• สรุปข้อมูลที่สำคัญเกี่ยวกับการลงทุนในทรัพย์สิน เช่น ราคาที่ซื้อ หรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ ราคาประเมิน เป็นต้น
• งบการเงิน
• รายงานประจำปีซึ่งต้องแสดงรายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ สภาวะของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และแนวโน้ม อัตราส่วนค่าใช้จ่ายรวม

ต่อสินทรัพย์รวม และความเห็นของผู้ดูแลผลประโยชน์เกี่ยวกับการดำเนินงานของกองทุนในรอบปี

คำนวณและประกาศ NA

• มีการคำนวณ NAV ปีละ 2 ครั้ง คือ วันทำการสุดท้ายของ มิ.ย. และ ธ.ค. และประกาศ NAV ภายใน 45 วัน
• การคำนวณ NAV ของทรัพย์สินที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ให้ใช้ราคาประเมินของผู้ประเมินราคาทรัพย์สิน

ความแตกต่างระหว่าง กอง 1 และบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

1. การลงทุน : กองทุน 1 มีนโยบายการลงทุนเฉพาะในอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อให้เกิดกระแสรายได้ ส่วนบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่ถูก
    จำกัดว่าจะต้องลงทุนหรือประกอบธุรกิจ เฉพาะด้านอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ดี บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีข้อได้เปรียบในด้าน
    การกระจายการลงทุน
2. การจ่ายเงินปันผล : กอง 1 ต้องจ่ายเงินปันผลอย่างน้อยร้อยละ 90 ของกำไรสุทธิ ขณะที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะขึ้นอยู่กับ
    นโยบายการจ่ายเงินปันผลซึ่ง อาจเปลี่ยนแปลงได้
3. การก่อหนี้ : กอง 1 ไม่สามารถก่อหนี้ได้ ขณะที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สามารถก่อหนี้ได้
4. การจัดการและการเก็บรักษาทรัพย์สิน : กอง 1 มีผู้ดูแลผลประโยชน์ซึ่งเป็นบุคคลที่ 3 ทำหน้าที่เก็บรักษาทรัพย์สิน เช่น โฉนดที่ดิน 
    สัญญาเช่าทรัพย์สิน เป็นต้น ตลอดจนดูแลตรวจสอบทรัพย์สิน และดูแลการบริหารจัดการกองทุนของบริษัทหลักทรัพย์จัดการ
    กองทุนรวม

 
ผู้ลงทุนจะได้รับประโยชน์อย่างไรจากการลงทุนในกอง 1

1. สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้ประจำผ่านกองทุนรวม โดยผู้ลงทุนมีโอกาสที่จะได้รับรายได้ประจำเหมือนกับการลงทุนใน
    ตราสารหนี้ อย่างไรก็ดี ผลตอบแทนของกอง 1 จะไม่แน่นอนตายตัวเหมือนตราสารหนี้ แต่อาจเปลี่ยนแปลงตามภาวะการแข่งขันใน
    ตลาดอสังหาริมทรัพย์และแนวโน้ม เศรษฐกิจ 
2. เป็นทางเลือกหนึ่งในการกระจายความเสี่ยงในการลงทุน
3. ผู้ลงทุนจะมีสภาพคล่องมากกว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง

 
ปัจจัยความเสี่ยงในการลงทุน

โดยที่กำไรหรือผลตอบแทนของกอง 1 ขึ้นอยู่กับสภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไป ดังนั้น มูลค่าหน่วยลงทุนอาจจะลดลงหากมูลค่าทรัพย์สินของกอง 1 ลดลง ตลอดจน กอง 1 อาจจะไม่จ่ายเงินปันผลหาก กอง 1 มีผลขาดทุนจากการดำเนินงาน


 สิ่งที่ผู้ลงทุนควรทำก่อนที่จะลงทุน

• ศึกษาข้อมูลโครงการกองทุนรวมและปัจจัยที่เกี่ยวข้องผู้ลงทุนควรศึกษาหนังสือ ชี้ชวนอย่างละเอียดโดยศึกษานโยบายการลงทุน  
  รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุน บริษัทจัดการ นโยบายการจ่ายเงินปันผล ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ 
  นอกจากนี้ผู้ลงทุนควรศึกษาถึงปัจจัยที่จะส่งผลกระทบต่อภาวะธุรกิจอสังหาริม ทรัพย์ เช่น การขยายตัวทางเศรษฐกิจ ภาวะอัตราดอกเบี้ย
  วัฏจักรของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น .
• ประเมินว่ากอง 1 เหมาะสมกับเป้าหมายการลงทุนและความเสี่ยงที่ยอมรับได้หรือไม่ ทั้งนี้ กอง 1 อาจเหมาะสมกับผู้ลงทุนที่ต้องการรายได้ประจำ
  ที่ขึ้นอยู่กับภาวะธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์
• หากมีข้อสงสัย ผู้ลงทุนควรขอคำแนะนำจากตัวแทนขายก่อนที่จะตัดสินใจลงทุน
   

การซื้อขายหน่วยลงทุนของกอง 1

ผู้ลงทุนสามารถซื้อขายหน่วยลงทุนได้ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ซึ่งราคาที่ซื้อขายกันอาจเป็น premium หรือ discount จาก NAV ก็ได้

 
ข้อพึงตระหนักของผู้ลงทุน

• โดยที่ทรัพย์สินหลักที่กอง 1 ลงทุนเป็นอสังหาริมทรัพย์ซึ่งอาจเป็นอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่เพียงแห่งเดียว ดังนั้น กอง 1 จึงมีการกระจายการลงทุนน้อยกว่า
  กองทุนรวมทั่วไป ผู้ลงทุนจึงควรศึกษาและทำความเข้าใจถึงความเสี่ยงในการลงทุนก่อนตัดสินใจลงทุน
• การลงทุนในหน่วยลงทุนมิใช่การฝากเงิน และมีความเสี่ยงของการลงทุน ผู้ลงทุนอาจได้รับเงินคืนมากกว่าหรือน้อยกว่าเงินลงทุนเริ่มแรกก็ได้นอกจากนี้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
  เป็นกองทุนรวมที่มุ่งลงทุนในอสังหาริม ทรัพย์ซึ่งเป็นการลงทุนระยะยาว ผู้ลงทุนจึงควรตระหนักถึงความเสี่ยงและผลตอบแทนที่จะได้รับจากการลงทุนในหน่วยลงทุน